2025 年 7 月 14 日至 15 日，中央城市工作会议在北京举行，这一最高规格的会议时隔 10 年再度召开，无疑成为房地产行业乃至整个经济领域关注的焦点。会议释放出的诸多信号，预示着自 8 月起，房地产将开启转向新阶段，行业格局和发展方向都将迎来深刻变革。
会议定调：房地产新模式加速构建
此次会议明确重申 “加快构建房地产发展新模式”，这一表述与未来城市工作主线紧密契合，也意味着探索新模式将成为影响房地产行业未来较长时间的发展总纲和基础性制度安排。中指研究院政策研究总监陈文静认为，房地产发展新模式涵盖完善 “市场 + 保障” 住房供应体系、改革完善房地产基础性制度、建立 “人房地钱” 要素联动机制、高品质住房建设等多方面内容。预计在未来几年，更多与新模式配套的政策将进一步完善并实质性落地。
在住房供应体系方面，我国已建成世界上最大的住房保障体系。2025 年全年，配售型保障性住房、保障性租赁住房和公租房等开工建设和筹集目标为 180 万套（间）。地方层面也积极响应，多地公布保租房筹集进度及计划，住房租赁政策培育力度持续加大，公积金支持、人口人才、收储转租等相关政策不断推出。例如，广州、深圳等地在 2024 年试点专项债支持地方政府收购存量商品房转保障房的政策，2025 年预计在全国大规模落地，落地规模有望超 5000 亿元。这一举措既能有效消化存量商品房，减少市场库存压力，又能增加保障性住房供给，缓解住房供需矛盾。
从房地产基础性制度改革来看，包括土地制度、金融制度等多方面都可能迎来调整。在土地制度上，未来新增土地供应或进一步向人口集聚、产业集聚的地区倾斜，更好满足职住平衡，配套好的优质地块有望继续放量。在金融制度方面，将进一步优化房地产金融监管，为房地产企业提供更合理的融资环境，同时保障购房者的合理信贷需求。
需求端：政策持续松绑，刺激力度加大
从 2025 年初开始，房地产需求端政策就持续松绑。限购、限售、限价等限制性政策逐步放宽，购房门槛降低，多个城市放宽外地购房资格限制。同时，贷款利率大幅下降，首套房商业贷款利率最低降至约 3.05%，5 年以上公积金贷款利率低至 2.85%，极大地降低了购房成本。此外，政府还通过契税税率下调、个人所得税免征门槛提升、土地增值税预征率降低等 “四个减免” 政策，以及超 50 个城市推出的购房补贴（如现金直补、契税返还、人才购房券等），进一步降低购房者的交易成本。
随着时间推进，市场普遍预期在 2025 年 8 月开始，需求端刺激政策将进一步加大力度。房贷利率有望进一步下调，中原地产研究院预计，2025 年底新政房贷利率有望降至 2.5% 左右。持续降低的房贷利率将进一步减轻购房者的还款负担，刺激购房需求。以一笔 100 万元的房贷、30 年期等额本息还款为例，若房贷利率从当前的 3.05% 降至 2.5%，总利息将节省约 18 万元，月供也将减少约 500 元。同时，银行可能会进一步增加信贷额度，放宽对购房者资质的审核标准，让更多人能够获得房贷资格，从而释放更多的购房需求。
税收政策也可能加大优惠力度。政府有可能进一步扩大契税减免的范围，不仅针对首套房和二套房，甚至可能对多套房的改善型购房者也给予一定的契税减免优惠，以促进住房消费升级。目前，全国性契税新政将二套房税率从 3% 压至 1%-2%，北上广深等一线城市首次被纳入优惠范围。未来，这一优惠范围可能进一步扩大，比如对于拥有多套房但进行房屋置换，且新购房屋面积更大、品质更高的改善型购房者，给予一定比例的契税减免。此外，将房贷利息、住房租金等纳入专项附加扣除范围，并提高扣除标准，也将增加购房者的实际收入，间接降低购房成本。
供给端：聚焦 “好房子” 建设，优化土地供给
在供给端，“好房子” 建设成为政策重点。2025 年 5 月 1 日正式施行的《住宅项目规范》，从空间设计、居住静谧性、智能化与可持续发展等多个维度对住宅品质进行了全面升级。政策明确了 “好房子” 的开发标准，重点支持绿色建筑（节能率 65% 以上）、智能家居（覆盖率 80%）、适老化改造（无障碍设施 100% 标配）项目。这一政策导向促使房地产企业加大在产品研发和品质提升方面的投入，推动房地产行业向高质量发展转型。
各地也纷纷出台与 “好房子” 相关的标准、导则，带动了新建住房供应质量的明显提升。例如，北京、苏州、西安等核心一二线城市相继出台高品质住宅或 “好房子” 建设技术标准，优化建筑设计规划、计容规则，为开发企业提供了更大的发挥空间，有利于打造更加优质、实用性更强的高品质住宅项目。
土地供给方面也将迎来优化。地方政府可能会进一步降低土地出让的竞买保证金比例，延长出让金的缴纳期限，吸引更多开发商拿地，增加市场的土地供应，从而带动后续的住房供应。同时，根据市场需求，在住房需求旺盛的区域精准增加住宅用地供应，合理安排不同类型住房用地的比例，如增加保障性住房用地、改善型住房用地等，以满足不同层次购房者的需求。
城市更新：房地产新的增长点
顺应城市发展进入存量时代的新形势，此次会议将 “以推进城市更新为重要抓手” 写入城市工作总体要求。这为房地产业打开了一扇新窗口，未来房地产发展的重点将从增量建设转向增量和存量并举，开发、建设、改造、运营并重。房地产对宏观经济的作用也从 “发动机” 转向 “稳定器”。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，存量盘活、更新、空间资源整合等为房地产业带来了新机遇。城市更新改造相较过去的增量开发，难度大幅提升，需要针对每一个不同的项目提出有针对性的方案。房地产业的角色也将发生转变，不仅仅是作为资金的提供方，而是利用其长期以来积攒的专业人才和经验，来为城市发展提供专业化的服务。
从短期来看，存量盘活也能为市场提供相当可观的发展空间。包括老旧小区、危旧房改造等，如果能更多更灵活地利用房票安置等模式，将激活换房链条，发挥乘数效应。例如，一些城市在城中村改造中采用房票安置方式，居民可以凭借房票在指定区域内购买商品房，既满足了居民改善住房条件的需求，又消化了部分存量商品房，同时促进了房地产市场的流通。
市场反应与未来趋势：分化延续，信心逐步恢复
从上半年市场反应来看，政策调整已取得一定成效。重点城市新建商品住宅成交量整体平稳，一线城市及强二线城市在优质供给增加、较强购房需求支撑等因素带动下，新建商品住宅销售面积同比保持增长态势。如深圳、广州上半年新建商品住宅成交面积同比分别增长 24%、17%，杭州、成都优质改善楼盘延续较高热度。在核心城市优质改善项目入市带动下，上半年百城新建住宅价格环比保持结构性微涨，上半年累计上涨 1.16%，6 月环比上涨 0.19%。
重点城市二手房成交量同比也保持较快增长，北上广深、杭州、成都等核心城市成交活跃度较高，如上半年深圳二手住宅成交套数同比增幅超三成，北京、成都同比增长近两成。但在高挂牌量压力下，上半年二手房市场 “以价换量” 行情延续。
展望未来，不同城市、不同项目分化趋势将延续。新房市场将聚焦核心城市改善需求，二手房市场供需博弈继续。随着政策持续发力，市场信心将逐步恢复，房地产市场将朝着供需更加平衡、结构更加合理、品质更加高端的方向发展。但同时也需注意，政策在实施过程中要注重精准性和协调性，避免出现新的市场风险，确保房地产市场的平稳健康发展，真正实现行业的转型升级和可持续发展。8 月开启的新阶段，将成为房地产行业变革的关键节点，各方都需密切关注政策走向和市场动态，把握新的发展机遇。
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